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保租房REITs市集正在加速发展。近日，中原基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租借住房REIT。华泰证券研报领路，适度当今，2024年前首发的5家REITs均已发布扩募贪图，当今还有3家REITs在扩募进度中。
业内以为，保租房REITs已老成插手“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。在2.6亿租借东说念主口的市集基本盘相沿下，重叠保租房状貌自己的相对价钱上风、区位上风等，保租房状貌运营将保抓得当，为后续新发租借住房REITs提供了迷漫钞票储备。
中金公司瞻望，将来“首发+扩募”有望双轮驱动租借住房REITs市集限制延伸，而在低利率、“钞票荒”环境下，租借住房REITs算作优质配置型钞票或受抓续嗜好。
扩募进行时
近日，中原基金华润有巢REIT的第一次扩募取得了中国证监会的批复以及上交所的无异议函。这也将成为当今第二单扩募获批的保租房REITs。
据中原基金清晰，本基金本次扩募拟罗致的发售状貌为向原抓有东说念主配售，拟发售金额不高于 11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数目不跨越5.5亿份，拟购入的底层钞票是位于上海市闵行区的有巢马桥状貌。
有巢马桥状貌于2023年3月开业，共有租借住房1600套（2475间），属于较大限制，位于上海马桥东说念主工智能改进视察区内，毗邻大零号湾科技改进策源功能区、闵行经济工夫诱惑区、莘庄工业区等多个产业园区，需求较为蓬勃。适度2025年6月末，出租率为96.1%。
稍早于华润有巢REIT之前，中原北京保险房REIT于本年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单奏效扩募的租借住房REITs状貌。该基金一次性注入了包括北京通州、海淀、顺义、大兴四个区域的状貌。
此外，红土深圳安堵、中金厦门安堵和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募贪图，底层钞票均在首发状貌同城。
业内以为，保租房REITs在2025年上半大哥成插手“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。ICCRA住房租借产业商讨院（下称“ICCRA”）院长赵然告诉记者，REITs自己就像蓄池塘，需要加入冉冉赓续地鲜美的水，扩募等于加入流水的进程，大概给底层钞票增多活力，让底层钞票一直维系着收益率细腻的气象。
从保租房这类底层钞票自己的特色来看，每个租借住房状貌王人会有一个生命周期。赵然暗意，从国外评释来看，这一周期约莫是8年支配。一般情况下，操办了4-5年的状貌会达到价值过甚，之后会走高下坡路；操办到8-9年时，状貌可能就无法达到至极细腻的气象，进而需要进行翻新更正。
从近期扩募的REITs来看，其底层钞票开业还是有5年支配，因此有必要在钞票气象最佳的时代进行有备无患，保证REITs举座的收益发挥。同期，被纳入的状貌也需要保抓细腻的收益率，以起到提升举座状貌收益率的谋略。
以华润有巢REIT 为例，中原基金清晰的招募阐述书领路，以2025年10月29日为基准日（不含当日），华润有巢REITs前20个交游日的份额均价为3.2538元，总市值约为16.269亿元；扩募前，该基金2025年和2026年净现款流分配率预测值为2.95%和2.95%；而这次拟购入的基础法度状貌净现款流分配率预测值折柳为3.50%和3.61%，瞻望将把华润有巢REIT举座的净现款流分配率预测值提升到3.17%和3.22%。
由于带来了更多的营收和更高的分配率，保租房REITs扩募颇受市集接待。华西证券统计领路，本年6月中旬时，受中原北京保险房REIT扩募发售完成的影响，当周租借住房REITs板块举座1.43%的涨幅，其中中原基金华润有巢、红土改进深圳安堵、中原北京保险房、中金厦门安堵当周涨幅折柳为4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均为扩募见解保租房REITs。
钞票配置的“压舱石”
备受市集嗜好的背后，是限制可不雅且不断走向范例化的住房租借市集。
清华大学五说念口金融学院房地产与金融科技商讨中心在本年8月发布了一份2024-2025年住房租借行业发展评释。该阐彰着示，我国资格了宇宙历史上限制最大、速率最快的城镇化进度，在此进程中，我国东说念主口在城市、城乡之间大限制迁移造成纷乱的流动东说念主口，从而造成领有2.6亿租借东说念主口的市集基本盘，其中，新市民、后生东说念主的租房群体达到近2亿东说念主。
另据仲联量行评释，受晚婚晚育趋势与家庭袖珍化（户均东说念主口降至2.62东说念主）影响，租房周期显贵拉长，部分群体租房时长超10年。纷乱的新市民、年青东说念主租房需求，也恰是保租房筹建的初志。
这一刚性住房需求，为保租房提供了巩固的相沿；而保租房亦凭借相对价钱上风以及区位上风，取得了优于市集水平的房钱发挥。
据华泰证券研报，2025年第二季度，各保租房REITs状貌平均单元月房钱同比收场1.6%正增长，优于行业（百城第二季度住宅租借指数同比均值-3.5%）5.1个百分点，举座出租率也保抓在96%的高位。
巩固的运营基本面相沿着保租房REITs在二级市集上的发挥。华泰证券研报领路，从市集走势来看，保租房REITs 自上市以来抓续跑赢REITs指数，2025 年以来，相对上风较2024年陆续拉大，下半年有所改变；估值亦巩固在C-REIT各板块中的最高位。
同期，保租房REITs向市集提供细腻的答复。据ICCRA 统计，8只保租房公募REITs的平均年化分配率巩固在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%，反应分配材插手运营预判材干抓续增强。
租借市集范例也在徐徐完善，推进行业走向范例化，为市集注入了信心。9月15日老成实施的《住房租借条例》，明确了企业资金监管、主体包袱和承租东说念主权益保护，妥洽了行业规矩，巩固了市集预期，也强化了需求方对租借市集的认同度，为本钱插手和钞票扩募奠定了基础。
要抓续发展保租房REITs，还需要有优质的状貌得以冉冉赓续地输入。ICCRA指出，近来多地动手了存量商品房收储贪图，将其转为保险性租借住房，并加速状貌入市节律。新一批可投主见陆续插手市集，使租借住房钞票在数目、结构与地域漫衍上王人愈加平衡，为REITs和ABS提供了迷漫、可抓续的底层钞票开首。
业内以为，将来保租房REITs限制有望加速扩容。中金公司以为，我国存量租借住房限制可不雅，且部分租借住房私募基金存在退出需求，为后续新发租借住房REITs提供了迷漫钞票储备；当今已上市的租借住房REITs原始权益东说念主钞票储备丰厚，瞻望将来“新发+扩募”有望推进市集发展。
上述机构指出，自首批租借住房REITs上市以来，因其具备房钱答复巩固，永久期等类债券特征，缓缓成为机构投资者钞票配置的“压舱石”。2024年末以来我国利率下行，重叠“钞票荒”风物共同推进其估值飞腾。将来，租借住房REITs算作得当配置型钞票，瞻望将抓续受到投资者嗜好。
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郑娜
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